Editorial

L’assurance emprunteur dans la loi : quelle lecture pour le consommateur ?

Depuis toujours, l’assurance emprunteur, l’assurance décès-incapacité imposée aux emprunteurs immobiliers, est résiliable annuellement, en cours de vie du prêt, comme la majorité des assurances concernant les particuliers (article L113.12 du Code des Assurances). Les offres de prêt ne comportent d'ailleurs pas de restrictions à ce droit de résiliation, qui a été rappelé par la loi Consommation dont l’entrée en vigueur est prévue le 26 juillet 2014. L’assurance emprunteur pèse en moyenne 25% du coût total d’un crédit immobilier; elle est donc un poste clef pour optimiser ce coût, et il est souvent possible par un choix judicieux d’accéder à la fois à des économies significatives et à de meilleures garanties. Le marché étant resté insatisfaisant pour le consommateur (niveaux de prix générant des marges trop conséquentes, garanties parfois légères dans certains contrats standards bancaires, peu d’ouverture à la concurrence), l’Etat est régulièrement intervenu pour imposer cette liberté de choix trop limitée dans les faits. La loi Lagarde (septembre 2010) imposait de rappeler que tout souscripteur d’un crédit immobilier a le droit de choisir une assurance de prêt différente de celle proposée par la banque prêteuse, à niveau de garanties équivalent et sans pénaliser l'emprunteur sur les conditions de son crédit. Deux nouvelles lois ont pris effet en 2014 pour renforcer et protéger ce droit. La loi de séparation et de régulation des activités bancaires permet aux emprunteurs, depuis le 26 janvier 2014, de faire ce choix entre la réception de l'offre de prêt et sa signature. Or, l'offre de prêt est valable 30 jours et la banque dispose d'un délai de 10 jours ouvrés (soit environ 15 jours calendaires) pour intégrer ce choix d'assurance à son offre initiale. Pour signer l'offre pendant sa durée de validité et ne pas retarder la vente chez le notaire, il est donc indispensable que l'emprunteur présente le contrat retenu dans les tout premiers jours de la réception l'offre de prêt. Bien entendu, le choix de garanties d'un niveau équivalent au contrat figurant dans l'offre de prêt est indispensable.Consultez le Panorama des garanties publié par BAO – mai 2014 Ce dispositif sécurise l’emprunteur puisque les conditions de son prêt sont formelles au moment du choix d'assurance (ce qui n'est pas le cas avant la réception de l'offre), et ne peuvent donc pas être modifiées du fait de ce choix. La loi Consommation instaure, à compter du 26 juillet 2014,un droit automatique de substitution de l'assurance figurant à l'offre de prêt, à tout moment pendant un délai de 12 mois à compter de la signature de cette offre, et ce sans attendre un an. Ainsi, si le choix de l'assurance n'a pu être fait avant l’émission de l’offre de prêt, ou dans les délais très contraints de la loi de séparation et de régulation des activités bancaires, il peut se faire une fois le prêt mis en place. Au-delà, il reste toujours possible de changer d’assurance de prêt en cours de vie du prêt au titre du droit annuel à résiliation. Pour les modalités de substitution, il conviendra de se référer aux dispositions prévues à l'offre de prêt.

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Résiliation en assurance emprunteur : pas de risque technique mais une ouverture du marché qui contrarie les tenants

Alors que la première lecture de la loi consommation débute à l’Assemblée le 24 juin, et la seconde lecture de la loi bancaire au Sénat le 26 juin, les données du marché de l'assurance emprunteur immobilier sont désormais sur la table pour alimenter la décision d'introduire ou non plus de concurrence dans ce secteur. En effet, les débats ont montré la forte volonté politique des parlementaires de renforcer le libre choix de cette assurance par les consommateurs, en traitant de la question du changement d'assurance en cours de prêt. Pierre Moscovici n’a cependant pas accédé pour l'heure à cette demande, soucieux de répondre à la question des risques potentiels de "démutualisation" et de "déstabilisation" du marché. Après avoir envisagé de nouveaux éléments pour mi-mai, ceux-ci ne sont finalement pas disponibles pour la prochaine seconde lecture de la loi bancaire, et l'examen est reporté à la seconde lecture de la loi consommation début 2014... BAO a mis à la disposition du public depuis le 25 avril 2013 ses données et analyses du marché. Cette étude détaille les enjeux du marché, ses marges globales et ventilées par segment, des impacts à attendre d'une plus grande liberté de choix de l'assurance par les emprunteurs en amont et en cours de prêt. Elle conclut à l'absence de risques techniques actuels et prévisibles liés à une plus forte concurrence entre acteurs. Les contrats bancaires occupent 85% de ce marché de 6 milliards d'euros de primes annuelles, qui présente un niveau de marge de distribution de 50%, et qui concerne 6 millions de foyers emprunteurs. Malgré cette situation de marché relativement fermée, la perspective d'une concurrence accrue issue des 1ères tentatives réglementaires depuis 2007 ont permis de mesurer quelques évolutions positives : élargissement de la cible couverte, baisse des prix pour les jeunes et les seniors sans qu'aucun autre segment n'en fasse les frais, amélioration du niveau de garanties global sans dérive technique. Pour BAO, ce produit est donc suffisamment margé et pertinemment construit pour qu'une plus forte concurrence permette au marché de poursuivre les améliorations initiées. Aucune argumentation contradictoire n’a à ce jour été apportée à cette étude, les tenants du marché n'ont souhaité livrer aucune donnée complémentaire, confortant ainsi les conclusions établies selon lesquelles la véritable question n'est pas technique et ne réside ni dans des questions de démutualisation ou de déstabilisation, ni dans l'incertitude que le consommateur en bénéficiera vraiment, mais tout simplement dans les enjeux de rémunération des tenants du marché. Qu'attend-on exactement d'obtenir de plus d'ici le 1er janvier 2014 ? Dans cet intervalle, la loi bancaire prévoit de restreindre le principe de liberté de choix de l'assurance issu de la loi Lagarde de 2010 en un droit "limité" en amont de la signature de l'offre de prêt, et encadré par des délais de réponse des banques qui rendront ce choix difficile. La loi consommation pose quant à elle provisoirement que « l'emprunteur est libre de substituer son assurance dans les limites de ses conditions contractuelles », alors que ce contractuel occulte bien souvent le droit de résiliation des emprunteurs ou permet des pénalités dissuasives légalement discutables (étude BAO Juin 2013). Le consommateur n'est donc pas le vainqueur de ces premiers textes... Télécharger l'article complet

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Loi de régulation bancaire : plus ou moins de concurrence en assurance emprunteur immobilier ?

L'histoire, parfois, peut se répéter souvent, et les emprunteurs immobiliers en font régulièrement l'expérience... L'assurance emprunteur immobilier est le deuxième poste du coût d'un crédit , et la source la plus conséquente d'optimisation . Elle est généralement imposée par le prêteur pour sécuriser le remboursement du prêt en cas de décès ou d'incapacité de travail des emprunteurs . Historiquement, les banques ont eu le droit d'imposer leur propre contrat d'assurance aux candidats au crédit immobilier . Mais à partir des années 2000, les emprunteurs ont compris que le choix d'une assurance externe pouvait leur permettre de réaliser des économies significatives, ou, s'ils avaient été malades, d'obtenir une solution d'assurance que leur banque ne savait pas leur procurer. L'assurance alternative s'est ainsi développée, sous la pression des consommateurs, pour couvrir près de 20% des nouveaux crédits immobiliers accordés . Depuis, peu de sujets ont monopolisé à ce point le législateur : à quatre reprises en cinq ans, des lois ont visé à instaurer de la concurrence sur ce marché d'assurance qui ne représente pas moins de 6 milliards d'euros de primes annuelles et 50% de marges. Et pourtant, chacune d'entre elle a eu des effets systématiquement contraires, avec une limitation des assurances externes alors que les différentiels de coût et de garanties pour le consommateur restaient importants. La première a été la loi AERAS de janvier 2007, visant à protéger les emprunteurs malades d'une obligation d'assurance de la banque qu'elle ne savait pas leur procurer elle même, ou tout du moins à des conditions satisfaisantes. Les banques ont été tenues d'accepter l'assurance externe présentée par les personnes en risques aggravés de santé avec interdiction de les pénaliser sur le crédit. Télécharger l'article complet Cette loi a été suivie en pratique d'une première régression des externalisations d'assurance, pour deux causes distinctes. Pour la première fois depuis longtemps, les taux d'intérêts des crédits immobiliers remontaient. Or, dans cette configuration, toute négociation de l'emprunteur trouve ses limites face à une banque qui peut émettre plus tard une offre de prêt à un taux supérieur à celui qu'elle peut proposer dans l'instant. Par ailleurs, la loi n'ayant pas défini le " risque aggravé de santé", les interprétations furent libres quant aux emprunteurs qui pouvaient se prévaloir d'AERAS : les personnes refusées dans le contrat bancaire seulement, celles dont le tarif était majoré, ou encore celles présentant une assurance externe comportant des garanties refusées par la banque. Mais surtout, les banques en ont déduit que seuls les risques aggravés de santé pouvaient prétendre à une assurance externe et les autres emprunteurs ont été plus largement restreints dans leur choix. La seconde loi date de janvier 2008, "Pour le développement de la concurrence au service des consommateurs". Elle a contraint les banques à informer les emprunteurs de leur libre choix d'assurance quand ... elles le souhaitaient tout en exigeant un niveau de garantie équivalent ! Ce rappel du droit des banques d'imposer leur assurance n'a pas manqué d'agir en défaveur des consommateurs. Alors que les taux de crédit remontaient, que la crise des liquidités contractait les crédits et renforçait les exigences posées aux emprunteurs, l'assurance s'est généralisée à des niveaux accrus , permettant aux banques de stabiliser leurs marges sur des volumes de crédit moindres. La concurrence ayant alors atteint un niveau historiquement bas, la loi Lagarde a posé en juillet 2010 le principe du libre choix de l'assurance par l'emprunteur lui même, à niveau de garantie équivalent à celui de la banque. La banque doit motiver tout refus d'assurance externe et ne peut pas pénaliser l'emprunteur sur le taux de son crédit . Bien que parfaitement claire sur l'esprit, cette loi ne l'a pas été assez opérationnellement pour redynamiser la concurrence. Elle a même été suivie d'effets inverses significatifs, à la juste hauteur de son ambition de libéralisation ! La pénalisation des emprunteurs est venue tout autant du relèvement du taux du crédit que des frais, non explicitement interdits par la loi Lagarde même si très explicitement interdits par AERAS. Par ailleurs, la notion de "niveau de garantie équivalent" n'ayant pas été précisée, ni le formalisme du "refus motivé", des argumentaires commerciaux se sont développés pour refuser les externalisations d'assurance sur des points de détail des contrats. En réalité, cette loi méconnaissait les modalités opérationnelles de la souscription d'un crédit immobilier : l'offre de prêt est le seul document qui engage la banque sur le prêt et ses conditions, et elle intègre totalement l'assurance. Cette offre est émise en fin de négociation entre l'emprunteur et la banque. Sa signature est rapide, pour tenir la date de la vente. Elle n'est donc émise qu'une seule fois, et le choix de l'assurance se fait donc en amont, quand l'emprunteur ne dispose d'aucun élément pour exiger une motivation écrite du refus de l'assurance, ou pour prouver qu'il a été pénalisé sur son offre de prêt. Enfin, en février 2011, AERAS a été revisitée pour mieux préserver les personnes malades, qui peinent encore parfois à trouver des solutions d'assurance satisfaisantes. Des mécanismes d'écrêtement des primes ont été mis en place pour éviter des tarifs prohibitifs et mutualiser entre banques et assureurs la prise en charge de ces emprunteurs. Mais, alors qu'AERAS 2007 interdisait les frais bancaires sur le choix d'une assurance externe, AERAS 2011 le permit par la mention de "frais raisonnables"... Le législateur revient donc en 2013 sur le sujet, au travers du projet de loi bancaire. Les objectifs fixés à cette loi sont clairement dans l'intérêt du consommateur, comme les quatre précédentes. Elle vise à supprimer les "obstacles manifestes à la mise en œuvre de la délégation d’assurance", ambitionne "d'interdire les frais, de préciser les modalités d’échange d’informations entre l’assureur et le prêteur", et d'améliorer l'information de l’emprunteur pour comparer les offres. Néanmoins, opérationnellement, ce projet de loi comporte déjà tous les éléments qui permettront un nouveau recul de l'externalisation d'assurance : Si l'assurance est présentée en amont de l'émission de l'offre de prêt, comme aujourd'hui, la loi n'apporte aucune sécurité supplémentaire à l'emprunteur suite à un refus oral de la banque ou une offre de prêt comportant des frais ou un taux supérieurs à ceux préalablement évoqués. L'emprunteur sera tout au mieux informé du coût de l'assurance bancaire dans les simulations non contractuelles remises en amont, des garanties dans la fiche standardisée FSI (plus tard, au moment de sa demande d'assurance bancaire) et de la notice d'information avec l'offre de prêt (soit après la négociation). Lorsqu'il aura réuni toutes ces informations, il sera temps pour lui de signer son offre de prêt plus que de chercher à comparer les assurances. Si l'assurance est présentée après l'émission de l'offre de prêt, comme le prévoient désormais les textes, la banque devra motiver son refus dans un délai de 8 jours. L'absence de refus ne vaudra pour autant pas acceptation, et l'emprunteur, s'il est contraint de signer l'offre de prêt d'origine pour respecter son timing, acceptera aussi l'assurance de la banque. Pire, la loi prévoit que la banque "pourra" réaliser un avenant à son offre de prêt suite à cette demande d'assurance, sans prévoit un quelconque délai d'émission. Cet avenant constitue juridiquement une nouvelle offre de prêt, et sera soumis à un nouveau délai de 10 jours de réflexion avant signature. Comme la loi précise que cet avenant ne prorogera pas la date de validité de l'offre initiale (30 jours), le piège se referme sur l'emprunteur qui dans la réalité ne trouve aucun espace temps pour choisir son assurance ... Et pour finir, le projet de loi précise que "jusqu'à la signature de l'offre de prêt, l'emprunteur est libre de proposer une nouvelle assurance", ce qui suppose qu'ensuite il ne l'est plus... et ceci referme la dernière issue de l'emprunteur et constitue certainement le point principal de régression de la loi. En effet, l'assurance emprunteur est soumise à l'application de l'article L113-12 du Code des assurances, permettant la résiliation annuelle. Les conséquences de cette résiliation sont actuellement décrites au contrat de prêt. Or, dans ces contrats, s'il est quasiment toujours prévu que le prêteur puisse exiger le prêt en cas d'absence d'assurance, ceci n'est jamais le cas pour un changement d'assurance à garanties équivalentes. La loi interdira donc désormais au consommateur d'optimiser son assurance en cours de prêt, que ce soit en coût ou en garanties et ce, malgré une offre de prêt généralement ouverte à cette opportunité ? Les emprunteurs mal assurés parce qu'en risque aggravé, parce qu'une nouvelle situation leur fait porter une clause restrictive du contrat , ou encore en situation de fausse déclaration ne pourront définitivement plus prétendre à mieux, ainsi que toutes les personnes en difficulté de remboursement de leur crédit qui auraient pu retrouver de la solvabilité en optimisant le coût de leur assurance. Le texte de loi s'éloigne déjà de ses objectifs affichés. La lecture du passé permet donc de prévoir assez simplement la suite des évènements si le projet de loi n'évolue pas au cours de son examen au Sénat. Ces évolutions devront préciser, dans le détail, les obligations de timing de remise d'information, imposer des réponses explicites du prêteur pour un refus ou une acceptation, prolonger la validité de l'offre de prêt jusqu'à l'obtention de cette réponse, et proscrire l'émission d'avenants à la discrétion du prêteur qui ouvre la porte à toute pratique dilatoire. Le sujet de l'assurance emprunteur ne se règlera pas uniquement par l'information, déjà très complexe autour du crédit immobilier, mais par des mécanismes simples (possibilité de changer d'assurance en cours de prêt, interdiction des pénalisations, exigence d'équivalence de niveau de garanties) qui ne comportent en réalité aucun risque de déséquilibre des contrats, mais qui pour autant restent très certainement complexes à tenir face aux acteurs dominants de ce marché.

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PUBLICATION ACPR ASSURANCE EMPRUNTEUR 11/2018 :
Libre choix de l’assurance emprunteur :
8 ans après la Loi Lagarde
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Les contrats bancaires au regard des critères du CCSF

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